央行一个月内二次降息 房价下跌可能性几乎为零

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央行年内二度降息 “房奴”减压楼市成交量或有上涨

　　广西新闻网讯(记者 周珂) 昨晚，央行年内二度降息的新闻吸引了不少人的眼球。那么，此次降息对购房者有何影响？对楼市成交走势影响如何？邕城的业内人士接受记者采访时认为，降息后，“房奴”减压的同时，楼市成交量或有小幅上涨。

　　利好刚需入市

　　或现“淡市不淡”行情

　　此次央行降息，业内人士普遍认为，对房地产行业有促进但影响不会太大，微观市场上或将促使成交量小幅度上涨。

　　“再次降息为购房者节省了一部分购房预算。在‘刺激刚需’的政策背景下，首套房置业者应该还会继续在这个阶段入市，楼市销售量会有一定的回升。此次降息对开发商来说，意味着货币政策继续趋向宽松，一定程度可缓解资金压力。”业内人士谭聚志认为。

　　南宁龙邦源房地产投资咨询公司总经理张飚分析认为，按过去的经验，6-8月是传统的市场淡季，但两次降息的效果将会给市场带来叠加效应，或会出现“淡市不淡”的行情。目前楼市销售量略有回升，降息后有利于降低按揭贷款利率，加速刚需入市；加上开发商资金压力不会马上释放，跑量回笼资金仍是重点，因此各种促销政策不会改变。在这些因素影响下，楼市在淡季的销售量或有小幅上涨。

　　利好不是决定性

　　开发商不会贸然提价

　　再次降息，一定程度减轻了购房者房贷支付压力。假定贷款人贷款100万元，贷款期限20年，采用等额本息还款方式；如按基准利率计算，原每月还款7633.4元、现为7485.20元，每月减少148.2元；如按1.1倍利率计算，原每月还款8043.71元、现为7876.52元，每月减少167.19元。

　　用公积金贷款的“房奴”，以等额本息方式贷款40万元、贷款30年计算，按原4.70%的利率，每月还款2074.55元；按7月6日执行的新利率4.50%计算，每月还款2026.74元，每月少还款47.81元，每年将少还573.72元。不过由于降息隔年调整的游戏规则，购房者真正节省购房预算是从2013年开始。

　　虽然降息会给“房奴”减压，但张飚认为，此次降息并不会带来房价的反弹，他说，“对房地产行业而言不是决定性的利好，因为房地产调控主要来自限购政策，不完全受资金成本的影响。限购短期内不会取消，开发商的资金压力依然存在，不敢贸然提价”。

　　再次降息让楼市调控不进则退

　　楼市回暖似乎是不争的事实，楼市回暖不是坏事，但是楼市回暖往往是伴随着房价的上涨，这是让人们担心的。

　　如果楼市回暖只是交易量的上升，是开发量的增加、是完工量的增加，是土地市场的低价成交，这样的回暖没有人不高兴，也应当是我们楼市调控的目标。

　　但是，随着交易量的上升，开发商就把房价调高了，他们的目的就是要造成一种市场恐慌现象。而人们又经常有买涨不买跌的心理，这就让好多投机心理的人涌向售楼处。这其中还有好多开发商策划的热闹活动，如此楼市越炒越热，房价越炒越高，楼市调控将毁于一旦，人们重新回到望楼兴叹、社会再次走向怨声载道的恶性循环中。

　　7月5日，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　调控楼市主要的已经不是货币政策，这次调控效果主要也是限购的作用，但是降息的作用对楼市肯定会利好很多。

　　因此，宏观经济的不景气让降息的压力越来越大，也让有关部门对楼市的危机感越来越大。一方面降息，一方面还要喊着调控决不放松，这确实是个挺滑稽的事情。不管你怎么喊，人们还是喜欢看结果。不能只喊不干，那是没有意义的，你要说调控不放松，就是要拿出新的、更严的调控政策来。如果只是喊，没有措施跟上，就没有人相信调控还在。

　　最近喊得太多，干的太少，楼市调控也和逆水行舟一样，不进则退。

　　7月4人民日报发表文章称，楼市回暖已成事实，调控不能放松。楼市调控不仅是少数人和少数地方的利益问题，房地产调控，任务仍未完成，不能放松，更不能反复。人民日报认为，房地产调控已持续两年多，成绩有目共睹。但要保持这一态势，困难和压力也不断加大。如果价格反弹，楼市再次出现“越调越涨”的尴尬局面，前期调控成果可能毁于一旦。

　　近期，国务院、住建部、银监会等纷纷表态要坚持房地产调控不动摇。促进房地产市场长期平稳健康发展是调控的既定目标，继续巩固调控成果、促进房价合理回归，既是履行对人民群众的承诺，也是加快转变发展方式、构建符合国情的住房体系的必然要求。

　　这不仅是少数人和少数地方的利益问题，更是事关推进转方式调结构、事关增强人民对政府的信任、事关筑牢执政基础的重大问题。房地产调控，任务仍未完成，不能放松，更不能反复。

　谢逸枫：非对称降息不会导致房价暴涨

　　导读:距上次降息才29天，2012年7月5日晚7时，中国人民银行宣布年内第二次降息，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此外，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。《凤凰房产》主持人：有请亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫先生来分析降息的原因和对国内经济及房地产的影响等房价走势。

　　主持人：谢先生怎么看大陆年内二次降息？

　　谢逸枫：此次降息为非对称降息，主要是针对国内宏观经济持续下滑,实体经济严重萎缩趋势，而非针对楼市所谓的“救市”。不过，央行提前一个月降息，完全超过市场预期，按照经济数据与市场预测来看，应该是7月降准，8月降息的。显然，央行超前紧急降息，表明货币政策宽松化来临，急于放市场资本流动性，缓解市场资金紧张局面。意味着中央遏制国内宏观经济下滑形势和保增长之目的非常显著，防止经济形势继续恶化。

　　主持人：为什么降息？央行有什么企图？

　　谢逸枫：降息主要原因遏制国内经济下滑和稳增长，而实施货币宽松政策。一是国内CPI前5个月持续下降，6月CPI将继续回拉，而通胀预期下降。二是5前个月国内经济下滑趋势继6月依然恶化，进出口和投资及消费6月数据预期比较悲观，总体上经济不乐观。三是实体经济和市场资金告急，影响到经济发展和股市稳定。四是国内前五月信贷需求量严重下降萎缩，实体经济受到重创。五是6月制造业与非制造业及外汇的指指标下降，挤压出降息空间。

　　谢逸枫：央行降息企图刺激贷款需求和输血实体经济及稳增长的目的非常明显。由于降息幅度太小和经济下降趋势短期内扭转，难对实体经济产生明显影响。不过，从历年降息历史经验看，大陆内地真实利率本来就是负的，减息后更低，资金流出银行体系，增加通胀压力，最大输家肯定工薪阶层，口袋的人民币要缩水。

　　主持人:年内大陆还会降息几次？

　　谢逸枫:若大陆经济三季前未回稳上升，年内至少再降息两次和再降准三次以上。

　　主持人：降息对楼市有什么影响？对房奴可以起到什么作用？

　　谢逸枫:降息对房地产具有比较强的冲击力，犹如给楼市回暖“如虎添翼”，房价上涨的势头又将重新燃烧，说明中央信贷和货币政策转向宽松，开发商最坏时期已经过去了。一是助推房价上涨预期。二是刺激房贷需求量，释放更多市场有效刚性需求和部分改善需求，有利促进楼市销售成交，继续保持上升。三是房企贷款融资成本下降和销售回款压力相对轻松，有利提振楼市信心。四是下降购房者的贷款支出成本，缓解还贷压力和对市场信心的逐渐恢复。五是有利对购房者购房意愿加强。

　　谢逸枫：央行降息可以给房奴房贷减负，以100万商贷20年期为例，之前每月偿还本息7783.03元，如今每月需偿还本息7483.40元，即月供减少300元，公积金贷款优势更加明显。

　　主持人：降息是否会引起房价暴涨或大幅度反弹？

　　谢逸枫:降息不会导致房价暴涨或大幅度反弹，缺乏必要条件。首先是降息幅度小，次数小并且不对称，对房价整体影响力有限。其次是中央房地产调控不放松，限购和房贷政策未实质松绑，微调仅局限保护刚需。三是市场库存和融资压力巨大，房企负债率居高不下，而信托债和银行债到期，还债高峰来临，房企缺乏涨价底气。最后是保障房下年集中入市，影响市场供应。

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从来就没有信过房价会跌的弥天大谎